1세대1주택 양도세 비과세 요건 총정리 (2026년 기준)
집 한 채를 가진 가구가 집을 팔 때 가장 중요한 질문은 "양도소득세를 내야 하느냐"입니다. 요건을 갖춘 1세대1주택은 양도가액 12억 원까지 양도세가 전혀 없고, 12억 원을 넘더라도 넘는 부분에 해당하는 차익만 과세되며 장기보유특별공제도 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 요건을 하나라도 놓치면 세금이 수천만 원씩 달라지므로 아래 내용을 꼭 확인하세요.
1. 비과세 기본 요건 네 가지
- 1세대: 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 하나의 세대입니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다.
- 1주택: 양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택 1채만 보유해야 합니다(일시적 2주택 등 특례 제외).
- 2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년 이상이어야 합니다. 취득일·양도일은 원칙적으로 잔금 청산일(잔금 전 등기하면 등기접수일)입니다.
- 2년 이상 거주(해당 시): 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 판단 기준은 '취득 당시'이므로 산 뒤에 조정대상지역에서 해제되어도 거주 요건은 남습니다. 반대로 비조정 시절에 산 집은 나중에 조정대상지역이 되어도 거주 요건이 없습니다.
서울은 2025년 10월 16일부터 25개 구 전역이 다시 조정대상지역이 되었으므로, 그 이후 서울에서 산 집은 2년 거주가 필수입니다.
2. 12억 원 초과 고가주택은 '초과분'만 과세
양도가액이 12억 원을 넘는 1세대1주택은 전체 양도차익 중 12억 원 초과 비율만큼만 과세합니다.
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
예시: 8억 원에 사서 15억 원에 판 경우 (5년 보유·5년 거주)
| 양도차익 | 15억 − 8억 − 필요경비 3,000만 = 6억 7,000만 원 |
|---|---|
| 과세대상 양도차익 | 6.7억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 3,400만 원 |
| 장기보유특별공제 | 보유 5년 20% + 거주 5년 20% = 40% → 5,360만 원 |
| 양도소득금액 | 8,040만 원 |
| 과세표준 | 8,040만 − 기본공제 250만 = 7,790만 원 |
| 양도소득세 | 7,790만 × 24% − 누진공제 576만 = 1,293만 6,000원 |
| 지방소득세 | 129만 3,600원 (합계 약 1,423만 원) |
같은 집을 10년 보유·10년 거주 후 팔았다면 공제율이 80%가 되어 과세표준은 2,430만 원, 양도세는 약 238만 원으로 줄어듭니다.
3. 장기보유특별공제 (2026년 현재)
| 구분 | 적용 대상 | 공제율 |
|---|---|---|
| 표2 (1세대1주택) | 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%, 2~3년 거주는 8%) → 최대 80% |
| 표1 (일반) | 3년 이상 보유한 그 밖의 주택 | 3년 6% ~ 15년 이상 30% (연 2%) |
| 배제 | 조정대상지역 다주택 중과 대상, 미등기 양도 | 0% |
예정된 변화: 정부의 「2026년 세제개편안」(2026.8.3 발표)은 2027년까지 현행을 유지하고, 2028년부터 주택 공제를 '장기거주소득공제'로 바꿔 보유 공제를 줄이고(2028년 보유 연 2%·거주 연 6%, 2029년부터 거주 연 8%만) 공제 한도(2028년 20억, 2029년 이후 10억)를 신설하는 방안을 담고 있습니다. 국회 통과 전인 제안 단계이므로 계산기는 현행 규정으로 계산합니다.
4. 일시적 2주택 비과세 특례
이사를 위해 새 집을 먼저 산 경우에도 다음 요건을 갖추면 종전 주택을 1세대1주택처럼 비과세받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조).
- 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득
- 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도
- 종전 주택이 2년 보유(해당 시 2년 거주) 요건을 충족
이 밖에 상속주택, 혼인·동거봉양 합가 등 여러 특례가 있지만 요건이 까다로우므로 홈택스 '비과세·중과세 자가진단' 또는 세무 전문가 확인을 권합니다.
5. 비과세가 안 될 때 알아둘 세율
- 기본세율: 과세표준 1,400만 원 이하 6% ~ 10억 원 초과 45% (8단계 누진)
- 단기보유: 주택을 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% (기본세율 계산액과 비교해 큰 금액)
- 다주택 중과 재개: 2022년 5월부터 이어진 한시 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 지방소득세까지 합한 최고 세율은 82.5%입니다. (2026.5.9까지 토지거래허가를 신청하고 기한 내 양도하는 경우 등 경과조치가 있습니다.)
6. 신고·납부 기한
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 비과세라도 12억 원 초과 고가주택은 신고 대상이며, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 지방소득세(양도세의 10%)도 같은 기한에 신고합니다.
내 조건으로 바로 확인하려면 매도 계산기를 이용하세요.
출처: 국세청 「양도소득세 세액계산요령」·「장기보유특별공제율」 안내, 국가법령정보센터 소득세법, 대한민국 정책브리핑 「5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료」(2026), 연합뉴스 「[부동산세 개편] 수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단」(2026.8.3).