LTV·DSR·스트레스 DSR 쉽게 이해하기 (2026년 9월 기준)
주택담보대출(주담대)로 얼마를 빌릴 수 있는지는 집값 기준 한도(LTV), 소득 기준 한도(DSR), 그리고 수도권·규제지역에만 있는 가격별 최대한도 세 가지로 정해집니다. 셋 중 가장 작은 금액이 내가 받을 수 있는 최대치입니다.
1. LTV(주택담보인정비율)
LTV는 집값 대비 대출 가능 비율입니다. 집값은 보통 매매가와 은행 감정가(KB시세 등) 중 낮은 금액을 씁니다. 2026년 9월 현재 주택 구입 목적 은행권 주담대 LTV는 다음과 같습니다.
| 구분 | 규제지역 | 수도권 비규제지역 | 지방 비규제지역 |
|---|---|---|---|
| 무주택자 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택자(기존 주택 6개월 내 처분 조건) | 40% | 70% | 70% |
| 1주택자(처분 조건 없음) | 0% (금지) | 0% (금지) | 60% |
| 2주택 이상 | 0% (금지) | 0% (금지) | 60% |
규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 서울 25개 구 전역과 경기 15곳입니다: 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 그리고 2026년 7월 1일 추가된 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시. 서민·실수요자 우대나 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 별도 기준이 적용됩니다(정책대출 비교 가이드).
2. 수도권·규제지역 가격별 최대한도
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억 원으로 묶였고, 10월 16일부터는 집값이 비쌀수록 한도가 더 줄었습니다.
| 주택 시가 | 최대 대출한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
또한 수도권·규제지역에서 주담대로 집을 사면 6개월 이내 전입해야 하고, 대출 만기는 30년 이내로 제한됩니다.
3. DSR(총부채원리금상환비율)
DSR은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율입니다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%를 넘을 수 없습니다. 신용대출, 자동차 할부, 1주택자의 전세대출 이자 등도 모두 합산됩니다.
DSR = (신규 주담대 연간 원리금 + 기존 대출 연간 원리금) ÷ 연소득
4. 스트레스 DSR — 금리를 올려 잡고 계산
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 DSR을 계산할 때만 가상의 금리(스트레스 금리)를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 늘지는 않지만 한도는 줄어듭니다. 2026년 7월~12월 적용 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 스트레스 금리 | 기본 적용비율 | 변동형 실제 가산 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% (10·15 대책 하한) | 100% (3단계) | +3.0%p |
| 지방(비규제) 주담대 | 1.5% | 50% (2단계 유지) | +0.75%p |
| 신용대출(잔액 1억 초과)·기타대출 | 1.5% | 100% | +1.5%p |
고정금리 기간이 긴 혼합형·주기형은 가산 비율이 낮아집니다. 예를 들어 3단계에서 30년 만기 혼합형의 고정기간이 5~9년이면 80%, 9~15년이면 60%, 15~21년이면 40%만 반영되고, 주기형은 40%·30%·20%가 반영됩니다.
5. 예시로 계산해 보기
조건: 무주택자, 서울 9억 원 아파트, 연소득 8,000만 원, 기존 대출 없음, 금리 4.0% 변동형, 30년 원리금균등
- LTV 한도: 9억 × 40% = 3억 6,000만 원
- 가격별 한도: 15억 이하이므로 6억 원
- DSR 한도: 연간 상환 가능액 = 8,000만 × 40% = 3,200만 원. 심사금리 4.0% + 3.0% = 7.0%로 30년 원리금균등을 계산하면 1억 원당 연 약 798만 원이므로 약 4억 원
- 최종 한도: 셋 중 가장 작은 3억 6,000만 원 (LTV가 결정)
같은 사람이 생애최초라면 LTV 한도가 6억 3,000만 원으로 커지지만, 가격별 한도 6억 원과 DSR 한도 약 4억 원 중 작은 약 4억 원이 최종 한도가 됩니다. 이처럼 소득이 충분하지 않으면 LTV가 높아도 DSR이 발목을 잡습니다.
6. 한도를 늘리는(또는 지키는) 방법
- 기존 신용대출·할부를 먼저 줄이면 DSR 여력이 커집니다.
- 고정금리 기간이 긴 상품은 스트레스 금리 반영 비율이 낮아 한도가 커질 수 있습니다.
- 부부 합산 소득으로 심사받을 수 있는지 은행에 문의하세요.
- 처분조건부로 대출을 받았다면 기한(6개월) 내 기존 주택을 반드시 처분해야 합니다. 약정을 어기면 대출이 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
내 조건의 한도는 매수 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.
출처: 금융위원회 보도자료 「가계부채 관리 강화 방안」(2025.6.27), 대한민국 정책브리핑 「서울·경기 12곳 주담대 한도 축소」(2025.10.15)·「'동탄·기흥·구리' 투기과열지구·조정대상지역 지정」(2026.6.30), 금융위원회 「'26년도 가계부채 관리방안」(2026.4.1), 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20), 은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안(2026.6.30 보도).